Bourse : faut-il investir dans le BTP ?

valls-relanceLe 29 Aout dernier le premier ministre Manuel Valls a dévoilé son plan de relance sur le logement, l’objectif de ses mesures est de renverser la tendance, de débloquer la situation du BTP et des constructions de logement que certains attribuent à la loi Alur de l’ex ministre du Logement et de l’Égalité des territoires Mme Duflot. En effet les chiffres sont catastrophiques bien loin du demi-million de logement promis par le président de la république durant sa campagne. Le résultat est sans appel ; la construction de logement neuf en France a chuté à 300.000 unités, même son de cloche dans l’habitat ancien ou les transactions ont subi un fort recul. Les dégâts collatéraux sont inquiétants, avec de nombreux acteurs du bâtiment ayant mis la clé sous la porte avec son lot de perte d’emploi, et une baisse notable des entrées fiscales pour le gouvernement et les collectivités locales privées des droits de mutation. Dans cet article je vous propose de comprendre pourquoi le premier ministre a décidé de détricoté la loi Duflot, et quels en sont les impacts pour ceux d’entre vous qui se demande si faut-il investir dans le BTP.

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Un constat amer, à l’opposé des objectifs poursuivis par la loi Alur

loi-duflotLa décision de revoir la loi Duflot a été prise par le chef de l’exécutif déclarant après une longue période de réflexion que « les conditions techniques ne sont pas réunies et ne le seront pas avant des mois ». C’est l’une des raisons principales qui l’a poussé à suspendre l’encadrement des loyers, la mesure phare de la loi Alur, mesure qui ne sera mise en place que dans la capitale est ce à titre expérimental. Comment séduire les investisseurs privés qui ont déserté le marché du logement neuf tel est l’équation que devra résoudre le premier ministre M. Valls, puisqu’il s’agit d’une véritable hémorragie avec un recul de près de 40%. Le gouvernement espère les faire revenir en réduisant la durée obligatoire de location à 6 ans au lieu de 9 avant de pouvoir bénéficier du dispositif de réductions d’impôts Duflot. Les modifications portent aussi sur la possibilité de louer à ses enfants le logement neuf à condition que ceux-ci soient indépendants fiscalement. Manuel Valls s’attaque aussi à la mesure la plus impopulaire parmi les investisseurs celle qui grève leurs plus-values possibles, l’allongement de la durée d’imposition des plus-values immobilières à 22 ans, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les taxes sur les revenus fonciers sont rédhibitoires : taux marginal de l’impôt sur le revenu, ISF, taxes foncières, sans compter les travaux, la vacance locative… Le rendement attendu, même majoré de la carotte fiscale (18 % de l’investissement dans la limite de 300 000 euros), n’est pas toujours suffisant, notamment à Paris et en petite couronne. Les professionnels de l’immobilier locatif vont plus loin et militent pour un retour à un système d’imposition des plus-values plus simple et moins confiscatoire.

Un nouveau train de mesure complétant le dispositif d’avant l’été

reforme-logementLes mesures de ce plan de relance de l’immobilier neuf seront elles suffisante pour débloquer une situation désastreuse ? Notamment par la réforme de taxation des plus-values sur les terrains à bâtir offrant un abattement de 30 % si le terrain est cédé d’ici 2015. Rien n’est moins sûr car une partie non négligeable des blocages constatés vient étrangement des acteurs publics, en effet de nombreux élus municipaux refusent d’investir dans le logement locatif et préfèrent construire des bureaux comme c’est le cas dans le projet du Grand Paris. Les promoteurs immobiliers en revanche se félicitent de l’introduction d’un abattement exceptionnel de droits de donation de 100 000 euros à ses enfants ou petits-enfants, dès lors que ces derniers l’utilisent pour acheter un logement neuf. En vrac les mesures pour stimuler le secteur du bâtiment vont de la réduction des délais d’obtention des permis de construire, TVA réduite dans les zones urbaines prioritaires, simplification des normes (parking, normes sismiques…).


Actions pour la relance de la construction de… par territoiresgouv

Conclusion

Si l’objectif de Manuel Valls avec son plan de relance est bel et bien de stimuler l’activité du bâtiment et relancer l’emploi. Pour vous investisseurs il s’agit à n’en pas douter de bonnes nouvelles. L’adoption de ces mesures devrait permettre aux investisseurs de se lancer dans des projets sans craindre pour la rentabilité de ceux-ci à condition que ce ne soit pas que de simples effets d’annonces. La crainte de la plupart des investisseurs particuliers comme professionnel étant que ce plan de relance du bâtiment soit accompagné de différentes normes de construction drastiques ayant un cout négatif sur la rentabilité des projets immobiliers locatifs comme ce fut précédemment le cas au premier semestre 2014.

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